Artigo 108 do Código Civil: A Importância da Forma nos Negócios Jurídicos

O artigo 108 do Código Civil brasileiro é fundamental para entender os requisitos de forma que devem ser observados em determinados negócios jurídicos, especialmente aqueles que envolvem bens imóveis. Em termos claros e educativos, ele estabelece um princípio geral e uma exceção, visando garantir a segurança jurídica e a validade das transações.

O Princípio da Forma Escrita e a Publicidade

A regra geral contida no artigo 108 dita que, nos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é essencial.

Isso significa que, para que tais negócios sejam válidos, eles precisam ser formalizados através de um documento público, lavrado por um tabelião de notas. Essa exigência não é um mero capricho formal, mas sim uma salvaguarda para todas as partes envolvidas.

Por que a escritura pública é tão importante?

• Publicidade: A escritura pública é registrada em cartório, tornando o ato conhecido por terceiros. Isso evita conflitos futuros, como a venda de um mesmo imóvel para pessoas diferentes, e confere maior segurança a quem adquire ou negocia o bem.
• Segurança Jurídica: O tabelião, profissional dotado de fé pública, atua como um fiscal da legalidade do negócio. Ele verifica a capacidade das partes, a regularidade dos documentos e a conformidade com a lei, minimizando riscos de nulidade ou vícios.
• Comprovação: A escritura pública é um meio de prova robusto e inquestionável da realização do negócio jurídico e de seus termos.
• Publicidade Registral: Após a lavratura da escritura, ela deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência da propriedade seja efetivamente concretizada na matrícula do imóvel. Essa etapa é crucial para que o comprador se torne o proprietário legal perante a sociedade.

A Exceção: Negócios de Menor Valor

O artigo 108 prevê uma importante exceção à exigência da escritura pública. Quando o valor do negócio jurídico referente a direitos reais sobre imóveis for igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a lei permite que ele seja realizado por instrumento particular (um contrato escrito entre as partes, sem necessidade de formalização em cartório).

Essa flexibilização visa desburocratizar e tornar mais acessíveis negócios de menor valor econômico, que não apresentam o mesmo grau de risco e complexidade dos negócios de maior vulto. Exemplos comuns incluem, em alguns casos, contratos de promessa de compra e venda de terrenos de baixo valor ou outros direitos reais que não demandem a mesma formalidade.

Importante ressaltar: Mesmo nesses casos de menor valor, o contrato escrito é fundamental para comprovar a negociação e seus termos.

Em Resumo:

O artigo 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é obrigatória para negócios jurídicos que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Para negócios de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, um instrumento particular (contrato escrito) é suficiente.

Essa norma é um pilar para a segurança das transações imobiliárias, garantindo que negócios de maior impacto financeiro sejam formalizados de maneira a proteger os interesses de todos os envolvidos e a dar publicidade aos atos.